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[楼市快讯] 二手房按揭知识大全 (流程篇)

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^淡然 发表于 2020-6-12 16:41:24 | 显示全部楼层 |阅读模式 打印 上一主题 下一主题
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王女士和李先生原是邻居关系。李先生因工作变动,需要将房子出售,置换新工作地的一套住房。王女士得知后,出于正好要改善住房的需要,就向李先生购买了该房产。
该房子成交价200万,李先生欠原银行98万。在签订买卖合同后不久,李先生幸运地在新工作地看上了一套喜欢的房子,马上下了定金,并约定2个月内支付首期款。
紧接着,王女士和李先生就开始马不停蹄地办理按揭申请、赎楼、注销等手续。由于王女士和农业银行的客户经理比较熟,因此王女士的按揭选择在农行申请。刚好2周的时候,按揭批了下来。按原来的约定,王女士按揭120万,支付80万的首期款,剩余18万赎楼款由李先生自行归还。李先生由于太喜欢新工作地的房子了,支付了10万定金;而由于疫情影响原因,李先生生意上的一笔资金未能及时回笼。这样一来,李先生的自有资金不足以支付剩余赎楼款项了。于是,李先生找到了垫资公司,请垫资公司垫付18万赎楼款。
这时,问题来了:
1.由于垫资公司要求李先生将银行放款账户在该公司保管控制,李先生和王小姐都有些担心,垫付总额仅18万,却要将首期80万和放款120万共计200万的款项都暴露给对方,担心资金被卷走的风险。
2.垫资公司告诉他们,从垫资当天开始算,预计要一个半月才能回款,中途包括了取得银行注销资料、办理注销、过户、抵押、放款等环节。如果超过了一个半月才能收到款项,李先生在新工作地的房产交易就算违约了。
3.原先没有约定该额外的垫资赎楼费用该谁出,李先生因此又多了一笔额外支出,影响了原定的一些计划;而且,由于时间不能确保,而垫资公司按时间收取费用,一旦超过一定的时间仍不能办结,那么李先生就既要赔了新定的交易违约金,又要多付垫资费用,真是赔了夫人又折兵了。
如果王女士和李先生在按揭流程上能有比较清晰的理解,并选择正确的按揭方式和流程的话,这些问题都不是问题。
那么,让我们来了解下整个按揭流程吧。
/普贷的按揭流程/
如果原业主没有欠款,那么在审批后,即可办理过户手续。一般来说,走普通的按揭贷款流程就可以了。
这种情况下,流程为:
(1)签订买卖合同;
(2)申请按揭贷款;
(3)办理过户手续(网签合同、缴税、递件);
(4)取得新业主房产证;
(5)办理抵押登记;
(6)取回抵押登记的他项权证;
(7)银行放款。
每项环节的办理时间,每个城市各不相同。整个流程的经办机构,主要包括银行、房管部门、税务部门。在东莞市,政府效率提升后,房管部门和税务部门均加快了办理的时间,部分银行和房管系统联网,能做到在银行办理抵押登记手续,无需到房管部门办理入押及取他项权证。在预算时间的时候,建议向按揭公司/担保公司或房管部门了解。
这种原业主无需赎楼的情况,如果原业主不急于收款,一般无需做担保快贷,按上述流程慢慢走完即可。
如遇到原业主急于用款,需要加快流程,那么,可以选择下面的方式:
/快贷的按揭流程/
快贷,也叫担保快贷,主要适用于原业主急用款的情况。快贷的流程,和普贷的区别,主要在于银行放款时间。
以下为担保快贷的流程:
(1)签订买卖合同;
(2)申请按揭贷款;
(3)办理过户手续(网签合同、缴税、递件);
(4)担保公司出具保函,银行放款;
(5)取得新业主房产证;
(6)办理抵押登记;
(7)取回抵押登记的他项权证;
(8)担保公司解除阶段性担保。
可以看到,在办理过户手续后,无需等到后续流程走完,原业主即可取得银行放款。在一些交易流程冗长的城市,担保快贷对原业主的收款时间会有很大的提升作用;而在一些交易流程较快的城市,吸引力则相对下降。
是否选择快贷,取决于买卖双方的需求。例如有些买家急着入住,但原业主要求收到全款后再交房的,也可以考虑该按揭流程。
/现金赎楼的按揭流程/
回到文章开头的案例,当原业主需要赎楼的时候,流程上我们该注意些什么问题。
一套房产要过户到另一个人名下,在目前的阶段,必须满足一个条件:该房产已经办理注销抵押登记手续;而要办理注销抵押登记手续,债权人(银行或机构、个人)一般都会要求债务人(即原借款人,在房产交易流程上即为原业主)还清原来的借款。那么,要还清原来的借款,就需要有出款的人代为还清。
有很多人会问到,听说有种叫“转按”,就是原业主欠银行多少钱,那么新业主直接全盘“承接”下来就可以了,直接在房管所和银行办理转名手续即可。实际上,在操作流程上,还是需要结清原业主的贷款,才能过户。
赎楼流程上,有现金赎楼和额度赎楼两种不同的方式。两者的区别,在于用谁的钱去赎楼。
现金赎楼的按揭流程为:
(1)签订买卖合同;
(2)申请按揭贷款;
(3)垫资公司出款,并归还原业主原借款;
(4)取得银行注销资料,并到房管部门注销抵押登记;
(5)取得注销完毕的房产证;
(6)办理过户手续(网签合同、缴税、递件);
(7)取得新业主房产证;
(8)办理抵押登记;
(9)取回抵押登记的他项权证;
(10)银行放款;
(11)垫资公司回收资金。
由于银行和房管部门、税务部门的时间不可控,从垫资还款的时间,到最后银行放款的时间,也不能完全确定。因此,现金赎楼的费用,也会随着办结时间的不同而有所不同。这时,也可以选择按揭担保公司一并将按揭同时办理,并可以以固定服务费方式锁定费用。
另外,也可以选择担保快贷+现金赎楼方式,减少回款时间从而减少垫资费用。
/额度赎楼的按揭流程/
当原业主有欠款,需要赎楼的时候,除了上面所述的现金赎楼,还有一种方式,就是额度赎楼。
额度赎楼,也叫担保赎楼。是由按揭担保公司向银行出具阶段性担保函,银行即可先行放款,用该放款资金归还原业主借款,归还后再走注销、过户、抵押等流程。也就是说,将银行放款时间提前至赎楼前,从而以银行资金取代垫资赎楼资金。
额度赎楼的按揭流程为:
(1)签订买卖合同;
(2)申请按揭贷款;
(3)担保公司出具阶段性担保函;
(4)银行放款,并归还原业主原借款;
(5)取得银行注销资料,并到房管部门注销抵押登记;
(6)取得注销完毕的房产证;
(7)办理过户手续(网签合同、缴税、递件);
(8)取得新业主房产证;
(9)办理抵押登记;
(10)取回抵押登记的他项权证;
(11)担保公司解除阶段性担保。
额度赎楼的优点,是将赎楼和交易风险转嫁给担保公司,无需买家承担风险;且以低廉的固定费用锁定成本,不因赎楼和交易流程的时长影响交易成本。可以毫不夸张地说,额度赎楼是二手交易中最重要的金融创新之一。
在原业主欠款比较少的时候,或者买家对卖家有充分信任且首期几乎足够支付赎楼款的情况下,垫资赎楼的优势则会更明显些。具体选择哪项做法,视乎具体的情况。
回到文章开头的案例,如果当初王女士和李先生了解过额度赎楼,选择用该方式处理他们的交易的话,他们担心的问题就不会出现或者缓解。在额度赎楼流程中,银行的放款资金在扣除赎楼资金后的剩余部分,以及买家的首期款,都可以在过户后立马转给原业主,这样可以缩短原业主收到全款的时间,对于李先生来说也可以节省更多时间。
/结 语/
总结:
1.在原业主没有欠款的情况下,可以选择普通贷款、担保快贷。其区别为原业主收到款项的时间有所不同。
2.在原业主有欠款的情况下,可以选择现金赎楼、额度赎楼。其区别为用谁的资金去归还原业主欠款。
理解更多,决策更准。本文重点讲解了“二手房按揭知识大全”中的交易流程篇,后续篇章将会分享更多“二手房按揭知识大全”的其他学问。
来源:二手房贷(作者:周骤舟),采用旨在分享,如有侵权,请联系删除


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