降息落地，惠州楼市“小阳春”可期？

开年利好，2019年以来央行最大幅度降息落地！2月20日上午，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2024年2月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.45%，与前值持平；5年期以上LPR为3.95%，较前值下调25个基点。这是5年期LPR连续7个月维持4.2%后，首次下调。此次不对称降息在业内看来，更符合当下政策稳地产、稳经济的诉求。

“换锚”以来最大幅度降息

从以往降息情况来看，1年期LPR与5年期以上LPR对称调整是常态，但非对称调整也并不少见。上一次对称调整是2023年6月20日，1年期LPR与5年期以上LPR均下调了10个基点；而在此后2023年8月21日调整中，1年期LPR下调10个基点，5年期以上LPR则未变。

5年期以上LPR是中长期企业贷款和个人住房贷款定价的主要参考基准。记者注意到，此次5年期以上LPR一次性下调25个基点，为2019年“换锚”以来最大降幅，释放出极大地降低中长期贷款利率的信号。

中指研究院发布观点称，2024年年初，央行下调了再贷款、再贴现利率，降准0.5个百分点，释放了约1万亿元中长期低成本资金，同时，去年底主要银行也下调了中长期存款利率，这些举措有效降低了银行的中长期负债成本，一定程度助推了LPR下行。

降息对楼市影响积极

降息对楼市影响几何？中泰证券研究所首席分析师杨畅解读认为，由于5年期LPR与房地产市场的关联度相对较强，从前期来看，下调5年期LPR也是房地产市场需求端政策组合拳的一部分，现阶段5年期LPR大幅调降25个基点，再结合近期围绕房地产市场密集出台了较多政策措施，充分体现了利率政策参与激活房地产市场、推动房地产市场良性循环的政策意图。

“从历史上的调整来说，我国共有8次5年期LPR的下调，但过去下调幅度一般都在5~15个基点进行。而此次一次性下调了25个基点，属于历史上降息最猛的一次。这是最大的信号。换而言之，历史上最大的降息周期开启。”易居研究院研究总监严跃进分析认为，降息对于房地产市场影响积极。房地产市场当前正处于企稳复苏的阶段，但复苏过程需要巩固，此次降息属于相对减负较大的一次，有助于进一步促进房贷申请和消费。同时，其对于后续房地产市场的活跃也有积极作用。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉解读道，今年稳就业、稳增长压力加大，政策重心重新回到宽松框架，但基于居民就业、收入预期较为疲弱考虑，政策面除在需求端刺激以外，更重要的是降成本。此次LPR下调就是降成本。而5年期以上LPR大幅下调，一方面在于楼市需求端基本面依旧疲弱，居民加杠杆购房预期较低；另一方面，开年大幅度、一次性下调到位，避免产生“利率还会下调，再等等买房和贷款”的市场观望情绪，有利于促进居民贷款买房。

“此次降息有2个特点：首先，这是一次在MLF（中期借贷便利）维持利率不变的情况下的降息，非常罕见；其次，下调25个基点，力度远超预期。”惠州资深地产评论人、惠州天策行总经理李建锋分析认为，今年春节假期期间，惠州楼市略显平淡。而降息将直接引导房贷的下调，这对惠州房贷市场将产生积极影响，楼市活跃度会陆续提升。“特别是春节过后的3~4月份，惠州二手房市场也将会迎来小回暖。”

100万房贷30年省约5万

此前惠州首套住宅房贷利率最低为3.7%，二套利率最低为4.4%。按照最新LPR变动，惠州住宅房贷利率将进一步下调25个基点。在央行宣布降息当天，记者了解到，惠州已有银行发布首套住宅房贷利率降至3.45%的消息。

本次LPR非对称下调将进一步降低购房者的置业成本。根据记者测算，以在惠州按揭贷款100万元、期限30年为例，如果选择每月等额本息的还款方式，此次5年期LPR下调25个基点，可以使得每月还款额约减少140元，总支付利息减少约5万元。

惠州中原战略研究中心高级经理叶玉定表示，首套住房贷款利率下调后对刚需非常友好。同时，她提醒，眼下市场优惠政策是阶段性的，房贷利率下调至历史新低，与惠州公积金贷款利率3.1%较为接近，预计市场稳定后会逐步恢复原利率。因此，置业者要抓住窗口期。“当下是‘经济、市场、政策’的三底叠加时期，购房成本和门槛大幅度降低，是最佳置业时机，置业者可以考虑入手。”

相关链接

存量房贷什么时候降？

根据央行发布的相关公告要求，自2020年3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户协商，利率定价方式二选一：固定利率或者浮动利率，即LPR+加点(加点可为负值)。通常情况下，选择固定利率，每年的还款利率不变，直到还清所有贷款为止；但如果选择浮动利率，房贷利率的定价则是由LPR为定价基准+基点(1个基点是0.01%)后构成。

需要注意的是，LPR调整后，用户的房贷利率并非立即调整。一般来说，房贷利率的重定价日是每年的1月1日或贷款的发放日（不同银行政策不同，用户可在签订贷款协议时进行选择）。所以，对于存量房贷来说，会在利率重定价日当天，按照最新LPR报价利率加上合同约定的基点得出新的利率，在下一周期执行。

来源 | 惠州日报，记者/邬玉婷，采用旨在分享，如有侵权，请联系删除。