一波三折也好、跌宕起伏也罢，随着下半场的火热开局，楼市历史上最难的半年总算尘封进了历史里。站在一年中端，我们在感叹过往的同时，更对接踵而至的下半场充满希望。

经历了6月的翘尾行情，下半场市场是否能依然延续走高态势？上半年一度受疫情影响的供应“断流”，是否会在下半场增量入市？来自惠州中原地产的一份数据，为我们揭晓了答案。

回眸上半年，惠州房地产市场呈现“跌宕起伏”的局面，“黑天鹅”的突袭，使得多地售楼处在1月底~3月初都呈现被迫关闭的状态，惠州也是如此，其中2月新增房源接近“零供应”，市场形势严峻。3月下旬起，随着疫情得到有效控制，各行各业复工复产，惠州楼市新房供应也开始逐步恢复。

从数据的角度来看，上半年供应套数为45417套，同比下降33%；供应面积为479.32万平方米，同比下降31%。惠州市新房供应较去年同期显著下滑。

6月以后止跌回稳的市场行情，稳定了房企的信心，也点燃了市场加大供应的热情。据惠州中原地产提供的数据显示，下半年，惠州潜在新增供应套数为92431套，新增供应面积为972.64万平方米，虽然较前两年的实际供应有所回落，但较上半年的供应而言，上涨了两倍还不止。

纵观以往，“金九银十”一直是楼市营销的传统旺季，供应量常常在这个时期密集入市。今年也不例外。据惠州中原地产统计分析，随着惠州新房市场供需回温，供应高峰将集中在九月份。

从产品结构来看，今年下半年高层产品预计新增供应面积为926万平方米，占比超95%，仍为市场主流；别墅产品预计新增24万平方米，占比为2.4%；公寓产品预计新增22万平方米，占比为2.2%。

据悉，从区域来看，延续上半年供应的分化态势，下半年新房潜在供应分化还将进一步加剧。大亚湾、惠阳区、惠城区仍为供需热点区域，下半年潜在供应合计达600.67万平方米，总占比全市62%；在北站新城的加持与仲恺片区城市更新的推动下，博罗县、仲恺区楼市关注度有所上升，下半年潜在供应合计约为293.64万平方米，占全市30%；惠东县、龙门县新房供应规模则有待扩张。

值得一提的是，下半年全市有一定规模货量推出的项目合计220个，其中全新项目45个，潜在供应面积242万平方米，占总预计供应量的25%。其中惠阳、大亚湾纯新项目合计达22个，大亚湾新项目潜在供应面积80万平方米，居全市首位；惠阳区新项目潜在供应52万平方米。惠城区预计有9个新项目入市，新项目潜在供应亦为52万平方米左右，如保利鹿江来、金地招商中交·未来理想、中交和风春岸、碧桂园日昇昌领峰花园等均为首次亮相。

众所周知，惠州作为粤港澳大湾区的重要节点城市，吸引了各大规模房企进驻角逐。今年来，这种角逐充分反映在各房企的土地储备与下半年潜在供应上。其中，碧桂园以绝对优势领先，佳兆业、新力等龙头房企紧随其后，也包含了卓越、合生等规模快速扩张的房企，随着大型品牌开发商入驻，惠州市场整体呈现百花齐放、百家争鸣的竞争格局。

品牌房企于惠州市场具有绝对优势，中小房企夹缝生存。据中原监测统计，2020年下半年惠州市潜在供应面积中，品牌房企预计供应面积约640万平方米，占全市66%。

每一年，当后市的潜在供应数据发布，透过数据研判市场走势，都是行业例牌。如今，随着下半场潜在供应数据的陆续发布，业界人士也不乏对楼市后市走向的分析判断。

隆生企业营销副总经理吴景华认为，下半场预计大环境和政策下的市场“窗口期”不会太大，而资本市场又极为敏感，房企要从银行贷款做开发的难度系数依然大，充分考验了房企在市场的综合实力和模式。新的发展周期中，随着供需关系的改善和政策的完善，房地产行业将由高速增长转为低速增长；房企的利润将进一步被压缩，房企的优胜劣汰更显端倪，整体市场也将从增量市场转为存量市场。

资深地产人士叶晓燕分析，展望下半年，随着工程节点跟上，房企进入积极推货期，下半年整体市场供货量较上半年会有明显加速，包括城区，也会迎来一波供货高峰。而随着供应的增多，营销节点更为密集聚焦，市场转化率也会进一步提高。

据悉，7月15日，深圳发布新的购房政策，从户籍居民的购房条件、差别化住房信贷措施等多个维度，提高了购房门槛。

在多位业内人士看来，深圳“7·15”新政的出台，对惠州临深片区楼市具有积极的推动作用。

惠州天策行总经理李建峰认为，随着深圳“7·15”调控影响的加强，预计惠州市场特别是临深区域，会有不错的表现。同时，下半年的市场也会表现出更明显的分化情况，可能会出现区域分化、板块分化、项目分化等。从需求端来说，改善性和投资性购房将会释放，需求依旧旺盛，但购房的门槛会提升，利用杠杆的机会将越来越少。

资深地产观察人士余鹤皋亦表示，受深圳“7·15”调控政策的影响，下半年，临深的惠湾片区和仲恺部分区域将迎来重大利好，被挤压的深圳购房群体或将携带大量的资金进入热点片区。此外，博罗市场受周边城市政策影响，且轨道交通的建设进展肉眼可见，将进一步稳定本地购房者及外地投资客的心理预期，下半年将有望成为我市房地产市场的明星区域。