5月13日，市自然资源局印发

《惠州市区2024-2025年度

新出让住宅用地规划管理的若干措施》

（下称《措施》），

针对新出让住宅用地

规划条件出台六项新规，

优化辅助用房、阳台、飘窗等

容积率计算规则，

提高市民购房的得房率，

鼓励开发企业建设高品质住宅，

满足市民对美好居住生活的需求。

辅助用房不计入容积率建筑面积

近年来，全国有多地发布相关政策，明确部分面积“不计容”或“少计容”。广州、珠海、中山等城市为支持建筑绿色发展，进而提出部分面积不计容的支持政策。

此次惠州《措施》主要也是围绕此内容，对2024-2025年度新出让住宅用地规划条件作出相应调整。

《措施》明确，建筑物屋顶的公共梯间、电梯机房、水箱间、人防报警间、通信基站机房等辅助用房不计入容积率建筑面积，但不计入容积率建筑面积的总数不得超过屋顶面积的25％。上述不计入容积率建筑面积不纳入公摊面积。

什么是不计容建筑面积？其指的是在计算容积率时，不包含在内的建筑面积，比如说设备管道夹层、布景天台、挑台等。根据计算公式，容积率=地上总建筑面积÷规划用地面积。

那么，对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，容积率越高，成本越低。对于普通住户来说，容积率决定了居住的舒适程度，容积率越低，居住越舒适。

不仅是辅助用房，配套设施也有部分不计容。《措施》明确，规划设计条件约定建成后无偿移交政府的配套设施（如社区公共服务用房、养老设施、垃圾中转站、配电网开关站等）不计入容积率建筑面积，按划拨性质登记。

此外，面积小于3万平方米的用地，住宅建筑首层用作建设停车库的建筑面积，也将不计入容积率建筑面积，但层高应不大于4.5米。

“对购房者和开发企业都有利好，配套用房虽然配建，但是不占用计容面积指标，可以调整到住宅面积中，实打实增加了可销售面积。” 本地楼市专家、惠州世联行客户部总监冯诗安认为，随着这一系列措施出台，我市新建住宅部分面积“不计容”将一定程度提升住宅的使用率。而住宅使用率越高，意味着得房率更高，也就意味着公摊面积“减少”了。

这类飘窗不计入容积率建筑面积

当前，住宅品质已成为房企竞争的关键，第四代住宅作为提升产品力、差异化竞争的新抓手，不断被付诸实践。其又称庭院房、立体园林生态住房或城市森林花园建筑，是绿色建筑的衍生品。

目前，全国有不少城市正在尝试第四代住宅的试点建设。在此方面，我市也在尝试推动。

市自然资源局相关负责人介绍，我市将鼓励建设高品质住宅，利用挑高、错层的大阳台打造户属空中花园，明确户属空中花园中不小于两个自然层高的部分不计入容积率建筑面积且不计入产权面积。

《措施》明确，支持住宅建筑设置层高不小于两个自然层高、可供业主共享的开敞式公共休闲绿化平台，该平台不计入容积率建筑面积，且不纳入公摊面积，确权登记为全体业主共有。

该负责人解释，该项规定的改变主要目的是打造高品质住宅，鼓励按照“第四代建筑”中户属挑高错层阳台、空中共享绿化平台的理念进行设计。

为此，《措施》对阳台计容规定进行了放宽。其明确，满足开敞率不低于40%的主景观阳台不限制进深，阳台进深不超出2.4米的部分按其水平投影面积的一半计算容积率建筑面积；阳台进深超出2.4米的，超出部分按其水平投影面积计入容积率建筑面积。

同时，住宅建筑每户阳台水平投影总面积占套内户型水平投影面积比例不超过25%的部分，按其水平投影面积的一半计入容积率建筑面积；超出25%的部分，按其水平投影面积计入容积率建筑面积。

此外，结构净高不超过2.10米、窗台高度不小于0.45米，进深不超过0.80米的住宅建筑飘窗不计入容积率建筑面积。

冯诗安认为，新政实施后，势必会出现一些大阳台、大露台等绿色住宅产品，有利于改善型户型的设计，提升住宅产品质量，更加满足市民对高品质居住生活的需求。