“拿家里的全部存款，提前还了40多万房贷，省下约36万利息，整个人都轻松不少。”近日，高位买房的李华（化名）跟记者分享了他的房贷“减负”过程。生活中，跟李华一样选择提前还贷的购房者并不在少数。当前，存量房贷与新发房贷利率差仍然较大，存量房贷利率处于高位的购房者“提前还房贷”的意愿强烈。
梳理最新出炉的上市银行2024年半年报发现，上半年，国有六大行的个人住房贷款合计减少了3254.71亿元。市场也开始流传存量房贷利率即将调降的传闻。有业内人士认为，结合今年最新的房贷政策和利率变化，存在再度调降存量房贷利率的可能性。对于调降方式，部分机构人士认为开放转按揭的可能性不大，可能会直接降低存量按揭加点。
事实上，去年以来存量房贷利率已有大规模调降，但相较于新发房贷利率依然有较大的利差，这也使得购房者提前还房贷的热情不减。中金公司近期统计数据显示，目前银行按揭早偿率在14%左右，并且可能存在使用消费和经营贷置换按揭的空间。这一现象也反映在上市银行个人按揭住房贷款余额数据上。据上市银行2024年半年报显示，在处于房地产贷款集中度管理制度的第一档和第二档共计19家上市银行中，2024年上半年有14家银行的个人住房贷款余额较2023年末出现减少，增加的仅有5家。2024年上半年，国有六大行的个人住房贷款合计减少了3254.71亿元，而2023年，国有六大行的个人住房贷款合计减少5568.57亿元。
中金公司银行业分析师林英奇表示，根据央行数据，截至6月新发放房贷利率为3.45%，如果考虑7月的LPR下调估计新发放利率在3.35%左右，相比2023年12月的3.97%下行62BP（基点），而存量按揭利率下调幅度仅为35BP。据此测算，存量房贷利率和新增房贷利率的利差再度回到约60~70BP的高位。
对于惠州而言，利差或更大。目前惠州首套房贷利率为3.15%。而不少在2019年~2021年购买二套房的购房者，目前存量房贷利率普遍在4.8%~5.1%之间，比现在增量首套房贷高出约180BP。
“我的二套房利率比现在新发的贷款高太多，所以前段时间就把家里的存款拿去提前还款了，房贷余额从70多万元变成现在30多万元，还款年限也从20年缩短为10年。”2020年下半年高位购买第二套房的李华向记者介绍，尽管此前房贷利率已跟随LPR利率下调了80BP，但目前的房贷利率依然高达5.1%，与最新的3.15%房贷利率相比，有近200BP的差距。面对当前理财产品收益率难以覆盖房贷成本的情况，他表示，如果还有闲钱，依旧会选择提前还房贷。
国泰君安在近期研报中指出，在调降存量房贷利率政策未落实之前，新增个人住房贷款利率下降引发居民进行贷款置换，导致早偿率上升。
部分存量房贷仍处高位的购房者想方设法提前还贷。张女士将提前还贷称为“保本理财”。她给记者算了一笔账，她在2020年高位购房，目前房贷利率为LPR+95BP（4.8%）。自己近一年的定存、基金、股票等理财，综合算下来的收益率却为“负”。因此，她选择把理财款项用于提前还贷。
也有购房者更为冒险，通过贷转贷进行提前还贷。一名不愿透露姓名的购房者介绍，他办了一笔20万元的消费贷把利率为5.2%的住房按揭还了一部分。不过，据记者了解，目前使用消费贷和经营贷置换按揭或涉及违规，背后存在多重风险。
购房者提前还款的同时，对存量房贷利率下调的呼声也不断加强。
而近期关于存量房贷调降的传闻四起。近日，多家媒体报道有消息称，政府正在考虑进一步下调存量房贷利率，允许规模高达38万亿元的存量房贷利率寻求转按揭，以此来降低购房者负债压力，提振消费。
根据相关方案，存量按揭客户可以与现有贷款机构重新协商贷款条款，或者与其他银行进行再融资，实现转按揭。截至目前，央行和国家金融监督管理总局对此均未予置评。
对于存量房贷利率下调一事，招商银行行长王良在9月2日中期业绩会上有过回应，称招行也只是在媒体上看到信息，还没有接到宏观管理部门、人民银行或者国家金融监督管理总局的意见，也没有征求过银行意见。他认为，“若这方面政策推出，对银行业的存量按揭利率将带来一定负面影响。宏观管理部门会做好充分论证和研究，再推出这样的政策。”
对此，瑞银大中华金融行业研究主管颜湄之在接受媒体采访时表示，重新做转按揭或者降低存量按揭，有可能发生。她估算存量房贷利率约4.1%，但一线城市最近新发放的房贷利率不到3%，利差会引发房贷人的抱怨。同时，政府也希望能鼓励消费，因此，存量房贷利率有下调的可能性。
“存量房贷降息有可能，但不一定允许‘转按揭’，更有可能是降低存量按揭加点。”浙商证券银行研究团队认为，“转按揭”相当于原先在A银行贷款的居民，可以在B银行以最新利率贷款来置换原先贷款，涉及跨行合作等，流程复杂。而且在当前按揭需求疲弱的背景下，放开后，可能会造成银行恶性竞争。
“若存量房贷利率下降80个基点与新发贷款持平，以100万贷款本金30年等额本息的按揭贷款计算，月供大约可以减少480元。”在易居房地产研究院副院长严跃进看来，若此次调整超过上一轮存量房贷利率的下调力度，能够发挥非常好的减负效应，有助于稳定房地产市场。与此同时，大幅度调整存量房贷的利率或有望进一步缓解居民提前还贷的现象。
来源 | 东江时报，记者/邬玉婷，采用旨在分享，如有侵权，请联系删除。
