惠州新房市场成交量连续两个月回升- 大亚湾在线

惠州新房市场成交量连续两个月回升

昨天 19:37 浏览：539 来源：大亚湾在线

取消或调减限购，降低住房贷款的首付比例，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造……近两个月来，国家有关部门打出以“四个取消、四个降低、两个增加”为主要内容的新政“组合拳”，力促进房地产市场止跌回稳。

随着政策逐步落地发力，目前，惠州市场初步显现复苏迹象。据市住房和城乡建设局统计，今年10月，全市新建商品住宅网签成交3895套，环比增长29.3%。进入11月后，前三周网签成交约2900套，预计全月成交4000套左右，新房市场成交量连续两个月回升。

新政“组合拳”带给购房者的“体感效果”如何？市场将会呈现怎么走势？日前，《惠州日报》记者通过走访调查，采访相关部门、行业协会、业内人士等，及时了解购房者诉求及政策落地实施情况，以此来探知惠州房地产市场正出现或即将出现的一些积极变化。

问卷调查

35%受访者有较强入市意愿，以改善型居多

日前，《惠州日报》与世联行粤东公司联合发布“关于惠州房地产市场（住宅类）的调查问卷”。问卷围绕“你最近有没有入市购房的刚性需求？”“系列新政是否能刺激你考虑买房？”“你觉得当前的楼市刺激政策到位了吗、力度够吗？”等问题展开。截至记者发稿时，已收到200多份问卷。

市民在市区隆生鹿江花园销售中心看房

“系列新政是否能刺激你考虑买房？”是本次问卷最受关注的问题之一。

调查结果显示，36%的受访者选择了“想立刻买，现在价格已到底，是进场好时机，再不买怕涨价”这一选项；还有28%的人选择了“想买，但手上钱不够”；15%的人选择了“正在纠结，有刚需但不确定价格是不是见底了”；其余21%的人则选择“暂时无购房需求”“感觉房价还会掉”等选项。

而对“你觉得当前的楼市刺激政策到位了吗、力度够吗？”58%的受访者选择了“大环境不好，手上没钱，怎么放宽都没用”；24%的受访者选择了“觉得还是差点火候，不够直接，最希望国家‘发钱’”；15%选择了“力度差不多了，毕竟房贷利率、税费和首付降了不少”。

“这轮新政力度确实不小，毕竟有国家支持地产市场回暖的坚定信心在这。”市民秋漪告诉记者，为了改善居住环境，家里早就想在有优质学位的成熟片区换套四居室，可一直下不了决心。

今年10月之后，她和老公终于达成一致意见：新政将刺激市场显著升温，中心区带有优质配套的房源大概率会逐步涨价，现在正是进场的最佳时机。说出手就出手，11月底，秋漪一家在市区麦地买下了一套二手房。

市民海波则表示，大家都看到了国家促进市场止跌回稳的决心，但愁的是首付款和月供款，手里没什么存款不说，目前工资还不高。“降利息、降首付、降税费等举措，在市场旺盛期效果会更好，可在静淡期，我认为还是差点火候。”海波说。

“我们认为，惠州楼市已经触底回升。”世联行粤东公司董事总经理、周周洞察主理人周玉仁说，系列新政“组合拳”无疑进一步提振了市场信心，但目前还有一些症结在影响楼市快速回暖，主要体现在“信心不足”“预期存疑”。

周玉仁称，“信心不足”是指受大环境影响，众多刚需族就业不稳定、收入不高，担心未来月供“续航”能力，不敢轻易上杠杆；“预期存疑”则是市场经过两年多的下行盘整后，人们对价格上行的动力、支撑力仍存有一些疑问，起码没有形成大范围的一致意见。

或许是基于上述考虑，调查结果显示，42%的人表示暂时不考虑入市，35%的人有较强入市意愿，23%的人表示还在观望中。在拟入市购房的人群中，为改善当前居住环境、孩子读书买学位房的居多，二者累计占比达到78%。心仪户型方面，120平方米左右的3-4房最受欢迎，占比达到52%，其次是160平方米以上的大户型，占比为24%。

市场走访

近两月看房成交客户数量稳步回升

春江水暖鸭先知。新政出台后，楼盘的市场表现无疑最直观。

11月17日，记者来到市综合高级中学对面的隆生·鹿江花园。在售楼处门口，现场停了不少小车，其中还有粤B、粤S牌。在售楼处里面，看沙盘以及坐下来洽谈客户有近20人。

隆生·鹿江花园项目销售经理曾天乐介绍，今年10月份，在系列政策利好的推动下，惠州住宅市场掀起了一波成交小高潮，不仅是鹿江花园项目，其他片区项目的看房、咨询和成交量相比9月都有明显提升，市场“银十”成色十足。

11月23日上午，在市区江北金石三路的智创星图项目，记者在售楼处看到，有10多批客户正在沙盘区和洽谈区看房。一位工作人员还不停用对讲机连线样板房区，通知对方准备接待客户看房。

该项目营销总监邓子来表示，新政对市场信心拉动明显。目前，智创星图每周客户上门量有几十批，且都有一定的诚意度。“我们还是比较有信心，无论从项目地段、品质、户型，还是当前的在售价格，客户认可度都比较高。”

一手房市场人气提升，在二手房市场热度也上涨。

“现在预约看房的客户明显增多，我们一上午要出去好几趟。”市区江北江畔花园附近一间中介店面负责人黄先生告诉记者，10月以来，带客看房、帮办过户手续等业务明显增多。“忙起来的时候，有点两年前的感觉了。”

在下角禾塘街，一家中介门店负责人陈先生说，下角片区是老城区，配套好、学位全，关键房子价格相对实惠，还是比较受欢迎。

记者看到，在问卷调查中，针对“买房最关心哪些因素”这一多选题，超过80%的受访者同时选择了价格、地段、周边生活配套、学位4项。其中，学位因素被众多受访者重点提及。

市民孙强的女儿将在2年后上初中。孙强表示，当前他重点考虑江北、江南两个片区，并已初步锁定意向小区。前者方便自己上班和接送，但房价相对较高；江南下角则是学位、生活配套齐全，而且房源性价比高，入手门槛低。

政策落地

市场预期积极改善，止跌回稳态势明显

9月底中央政治局会议提出促进房地产市场止跌回稳目标后，各项房地产行业支持政策加快推出落实，推动房地产销售环境来到10多年来最宽松的状态。

我市多个楼盘反应迅速，推出额外折扣、工抵房促销、买房送装修家电等优惠“砸”向市场，成功点燃消费者的购房需求，仅国庆黄金周卖出2000多套房，相当于“一周卖出了过去1个月的量。”

房贷落地方面，建行惠州市分行住房金融业务部副总经理王跃虎告诉记者，系列新政出台后，建行认真落实差别化住房信贷政策，在惠购房客户办理住房贷款可低至1.5成首付，同时有序推进存量房贷利率调整工作，为超10万户客户提供调整服务。

同时针对购房客户开展“建行生活找房节”活动，以微信立减金、京东消费券等满足消费者多元需求。截至2024年10月末，建行惠州市分行个人住房贷款贷款余额592亿元，当年发放突破60亿元。

“新政落地之后，惠州工行新增按揭利率平均为 LPR-60BP（按目前LPR，实际利率为3%）；存量客户按揭利率平均水平在LPR-30bp左右（按目前 LPR，实际利率为3.3%）。”工行惠州分行房地产与个人信贷部负责人介绍，在符合城市首付比例和利率政策基础上，工行致力于提供最优的个人住房贷款具体首付比例和利率水平。以100万元的30年期的按揭贷款为例，相比之前，新政可为借款人减少利息支出约6万元。

市住建部门统计，10月份以来，从来访量来看，全市主要房地产项目周均来访量在国庆节后稳定在3500批次以上，较9月份来访量增长约40%。10月份新房价格指数同比降幅也较9月份收窄0.7%。从量价指标来看，量价两端呈现向好态势，市场预期有积极改善，止跌回稳态势明显。

目前来看，无论世联行、中原地产，还是开发商、购房者，都普遍认为惠州楼市止跌回稳的基础初步形成，市场景气度回升。虽然市场供应量小于成交量，但未来至少两年仍处于去库存阶段，去库存压力仍然较大。

据世联行估算数据，截至10月31日，惠城区库存面积约为270万平方米，居全市各区县住宅库存量首位；其后分别为大亚湾开发区、惠阳区、惠东县、仲恺高新区、博罗县、龙门县。去化周期短的约18个月，长的约64个月。

中国企业资本联盟中国区经济学家柏文喜近期撰文表示，毕竟刚需的规模和增长速度有限，无法完全抵消经济下行压力和楼市库存压力。因此，在楼市回暖的过程中，需要挖掘更多元化的需求来共同推动市场复苏。

“有一个破题思路，就是推动房地产市场的转型升级和创新发展，用新产品激发新需求。”周玉仁表示，惠州现存楼房产品同质化严重，难以大范围唤起居民的换房需求。“第四代住宅”能给居民带来全新的居住体验，也符合国家提出的房地产业提高居住质量、建设美好家园的要求。

市房地产业协会秘书长刘潇说，在房住不炒时代，要促进房地产业止跌回稳，关键还是要统一思想、共同出力，齐心协力维护好房地产行业健康有序发展。建议接下来相关政策可以利用惠州的自然资源优势，对于存量土地，推出具备差异化竞争优势、比如发展“第四代住宅”的政策。同时，推动打通与深圳的轨道交通瓶颈，争取实现同城化发展，提升产品差异化竞争力、城市价值再上新台阶。

市场信心

整个行业及上下游产业信心增强

记者走访多个楼盘了解到，本轮出手的购房者本地化和区域化特征明显。

例如，江北某楼盘，9月以来的购房者普遍是江北周边的居民，“最远到汝湖，博罗有少数几位。”一位楼盘销售员表示，现在来惠州买房的深广莞客户许多都是跟惠州有商缘、亲缘等关系。例如，工作、亲友等在惠州，而不是像以往一样，单图惠州房价便宜。

市民在看房

“这种变化是有利于惠州楼市长远健康发展。”周玉仁评价道。

据世联行统计分析，此轮购房者超5成为首次换房的改善型客户，超过刚需客户。这些客户要么是因家庭成员增加，一直持币观望的群体；要么是首套房时因市场需求热烈恐慌入场，买小户型的群体。而新型储能、电动汽车等这几年发展不错的行业从业者也成了目前市场的主力军。

后市怎么看？在问卷中，多数人还是选择了谨慎乐观：26%的人预测未来3个月会回暖，21%的人认为在半年左右，认为回暖将在1年左右、更长时间的占比更高，两者累计达到53%。

“我们认为的回暖，并不是说市场会全面上涨。”周玉仁认为，所谓回暖，是说起码不会全面低迷、下行，整个行业及上下游产业更有信心，更活跃，对房产价值的认可度大幅提高。

刘潇对此表示认可。她认为，根据当前大环境，市场应该会在未来4-6个月回暖。“首先，新政为市场奠定了良好的信心基础。其次，惠州周边一线城市的行情已进入上升通道，相信热度会很快传导过来。”

刘潇补充说，房地产作为对经济推动和发展的作用不言而喻，当前国家对于全力复苏地产行业的决心是显著的。中国房地产作为政策市，有了这一基础，应该说就有了最根本的信心来源。

曾天乐表示，当前市场最需要的是客户信心。如果开发商可以守住价格底线，坚定客户对价格的信心，推动市场“治愈”，届时行情稳步上升将是大趋势。

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